A) Problematika bytových družstev

B) Problematika SVJ

A) Nejčastější dotazy k problematice bytových družstev

 

1. Okna v družstevním bytě jsou v katastrofálním stavu a protože není možná dohoda na společné výměně oken v celém domě, rozhodli jsme se, že vyměníme okna v našem bytě na vlastní náklady. Ve stanovách máme uvedeno, že v případě natření oken z vlastní iniciativy bude proplacena barva na natření vnější části oken. Máme tedy nárok i na částečný příspěvek na nová okna z fondu oprav ?

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, jednoznačně stanovuje, že u družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených opět určují stanovy družstva. Je-li ve stanovách uvedeno, že v případě natření oken na vlastní náklady bude nájemníkovi – členovi družstva proplacena barva na natření vnější části oken, nelze, podle mého názoru, z uvedeného vyvozovat právní nárok na částečnou úhradu nákladu spojeného s výměnou oken (tzv. „fond oprav“ se tvoří z nájemného a jedná se o dlouhodobou zálohu na opravy a investice). Doporučuji předem projednat záležitosti týkající se případné možné kompenzace nákladů vynaložených na výměnu oken hrazených z Vašich prostředků pro případ, že by v budoucnu příslušný orgán družstva rozhodl o hromadné výměně oken v ostatních družstevních bytech hrazené z nájemného.

2. Kdo v bytovém družstvu vzniklém privatizací městského bytového fondu hradí výměnu radiátorů a kdo hradí opravy radiátorů? Ve stanovách nemáme nijak rozepsané druhy oprav, která se hradí z fondu oprav a které si hradí člen družstva. Máme v nich odkaz na § 682 občanského zákoníku a na nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník.

Občanský zákoník obsahuje zvláštní ustanovení o nájmu bytu a uvádí, že u družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Zároveň práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených opět určují stanovy družstva. Ve stanovách družstva je možné určit, že pokud se týká drobných oprav v bytě v nájmu člena družstva, které souvisejí s jeho užíváním a náklady spojenými s běžnou údržbou, hradí nájemce – člen družstva, přičemž pro definování uvedených pojmů je možné opět odkázat na zvláštní právní předpis, tj. nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterou se provádí občanský zákoník. Uvedené nařízení vlády za drobné opravy nepovažuje opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. Zmiňované nařízení navíc definuje pouze pojem oprav a nikoli výměny. Z řečeného lze dovodit, že náklady spojené s výměnou radiátorů v rámci bytového družstva se hradí z nájemného, neurčují-li stanovy jinak.

Povinnost instalace regulátorů vytápění na otopných tělesech vyplývá ze zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů (úplné znění zákona č. 406/2000 Sb. bylo publikováno ve Sbírce zákonů České republiky pod č. 61/2008 Sb.). Pořízení a instalaci regulátoru nelze zahrnout do úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu (tzv. služby spojené s užíváním bytu). S účinností od 1. ledna 2008 se jedná o nedílnou a povinnou součást soustavy vytápění domu a tudíž se náklady spojené s pořízením a instalací regulátoru hradí z nájemného. Pokud byla instalace provedena před 1. lednem 2008, jednalo se o zařizovací předmět. Stanovení nájemného z bytů pronajatých členům v bytových družstvech vzniklých privatizací, tj. vzniklých za účelem odkoupení domu není v současné době regulováno žádným právním předpisem. Nájemné z bytů pronajatých členům právnické osoby (např. bytové družstvo) vzniklé za účelem vlastnictví domu s byty bylo regulováno cenovým výměrem Ministerstva financí ČR č. 01/2002 a č. 06/2002. Tyto výměry byly nálezem Ústavního soudu ČR č. 528/2002 Sb. zrušeny ke dni 18. prosince 2002. Od daně z příjmů právnických osob jsou příjmy z nájemného z bytů užívaných členy poplatníků, vzniklých proto, aby se stali vlastníky domů, osvobozeny pouze za předpokladu, že u nájemného z těchto bytů jsou dodržena pravidla regulace nájemného z bytů platná do 17. prosince, tj. shora uvedené cenové výměry).

 

3. Úhrada nákladů spojených s výměnou balkónů za lodžie by byla hrazena z úvěru. Jaká výše hlasů je potřebná pro schválení úvěru a z čeho se tento úvěr hradí?

Pokud se jedná o družstevní dům, tj. dům, jehož vlastníkem je bytové družstvo, odpovědi na uvedenou záležitost je nutné hledat jednak v obchodním zákoníku a občanském zákoníku a jednak v předpisech týkajících se stanovení nájemného. V podmínkách bytového družstva má každý člen při hlasování jeden hlas, neurčují-li stanovy družstva jinak. Vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů, se týká stanovení věcně usměrňovaného nájemného z bytů bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (tzv. stavební bytová družstva). Způsob stanovení nájemného z bytů pronajatých členům v ostatních typech bytových družstev (tzv. lidová bytová družstva a bytová družstva vzniklá privatizací, tj. vzniklá za účelem odkoupení domu) není v současné době regulován žádným právním předpisem. Nájemné z bytů pronajatých členům právnické osoby (např. bytové družstvo) vzniklé za účelem vlastnictví domu s byty bylo regulováno cenovým výměrem Ministerstva financí ČR č. 01/2002 a č. 06/2002 a zahrnovalo tzv. upravené náklady, tj. pouze ekonomicky oprávněné náklady zvýšené o tvorbu zdrojů na rekonstrukce a modernizace. Tyto výměry byly nálezem Ústavního soudu ČR č. 528/2002 Sb. zrušeny ke dni 18. prosince 2002. Upravené náklady se rozpočítávaly na jednotlivé byty podle poměru podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše bytů užívaných členy. Podlahová plocha bytu byla definována jako celková podlahová plocha místností v bytě i mimo byt užívaných nájemcem bytu; plochy ostatních prostorů užívaných nájemcem bytu (balkón, lodžie, terasa, sklep není-li místností) se započítával jednou polovinou. Definice uvedených pojmů naleznete ve výše uvedeném cenovém výměru č. 06/2002.

Tzv. „fond oprav“ je dlouhodobá záloha na opravy a investice a statut uvedené zálohy by měly obsahovat stanovy družstva či jiné vnitřní předpisy, které by měly stanovovat jednak tvorbu uvedené zálohy, jednak možnosti jejího čerpání.

 

4. Bytové družstvo chystá opravu balkónů přístupných z jednotlivých bytů. Tyto balkóny jsou pouze u poloviny našich družstevních bytů. Z čeho se hradí náklady spojené s opravou těchto balkónů?

Jedná se o dům, který je ve vlastnictví bytového družstva. Náklady spojené s opravou balkónů v rámci bytového družstva se hradí z nájemného. Nájemné u bytových družstev je regulováno odlišně jednak v závislosti na „typu“ bytového družstva a jednak je stanovováno odlišně pro nájemníka – člena družstva a nájemníka – nečlena družstva.

Způsob stanovení věcně usměrňovaného nájemného z bytů bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (tzv. stavební bytová družstva), se určuje podle vyhlášky č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Tato vyhláška upravuje nájemné ve všech bytech těchto družstev bez ohledu na to, kdo je nájemcem tohoto bytu.

Nájemné z bytů pronajatých členům v ostatních typech bytových družstev (např. lidová a vzniklá privatizací bytového fondu, tj. vzniklá za účelem odkoupení domu od obce, podniku atd.) není v současné době regulováno žádným právním předpisem. Nájemné z bytů pronajatých členům právnické osoby (např. bytové družstvo) vzniklé za účelem vlastnictví domu s byty bylo regulováno cenovým výměrem Ministerstva financí ČR č. 01/2002 a č. 06/2002. Tyto výměry byly nálezem Ústavního soudu ČR č. 528/2002 Sb. zrušeny ke dni 18. prosince 2002. Upravené náklady se rozpočítávaly na jednotlivé byty podle poměru podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše bytů užívaných členy. Podlahová plocha bytu byla definována jako celková podlahová plocha místností v bytě i mimo byt užívaných nájemcem bytu; plochy ostatních prostorů užívaných nájemcem bytu (balkón, lodžie, terasa, sklep není-li místností) se započítával jednou polovinou. Bližší specifikace pojmu podlahová plocha bytu i pojem upravené náklady je pro účely stanovení nájemného definován ve výše uvedeném cenovém výměru č. 06/2002.

V této souvislosti je třeba upozornit na osvobozovací ustanovení zákona o daních z příjmů, kdy jsou od daně osvobozeny příjmy z nájemného z bytů užívaných členy poplatníků, vzniklých proto, aby se stali vlastníky domů, a to pouze za předpokladu, že u nájemného z bytů jsou dodržena pravidla regulace nájemného z bytů platná do 17. prosince 2002 týkající se uvedených bytů (tj. shora uvedené cenové výměry), pokud zvláštní právní předpis nestanoví pravidla jiná.

5. Kdo je odpovědný za plnění požárních předpisů v bytovém družstvu – kontrolní komise nebo představenstvo?

V souladu s příslušnými ustanoveními obchodního zákoníku kontrolní komise odpovídá pouze členské schůzi a je nezávislá na ostatních orgánech družstva. Kontrolní komise je oprávněna kontrolovat veškerou činnost družstva a projednává stížnosti jeho členů; na zjištěné nedostatky kontrolní komise upozorňuje představenstvo a vyžaduje zjednání nápravy. Zároveň se vyjadřuje k řádné účetní závěrce a návrhu na rozdělení zisku nebo úhrady ztráty družstva. Pro svou činnost je kontrolní komise oprávněna vyžadovat si u představenstva jakékoliv informace o hospodaření družstva. Z uvedeného vyplývá, že kontrolní komise je nezávislá i na představenstvu družstva a ani předseda družstva jí nemůže pověřovat jakýmikoli úkoly. Naopak představenstvo je povinno bez zbytečného odkladu oznámit kontrolní komisi všechny skutečnosti, které mohou mít závažné důsledky v hospodaření nebo postavení družstva a jeho členů.

V souladu se zákonem č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, ve znění pozdějších předpisů, jsou právnické osoby mimo jiné povinny pravidelně kontrolovat prostřednictvím odborně způsobilé osoby, technika požární ochrany nebo preventisty požární ochrany dodržování předpisů o požární ochraně a neprodleně odstraňovat zjištěné závady. Preventista požární ochrany vykonává činnost na základě absolvování odborné přípravy. Prováděcí právní předpis stanoví druhy, obsah, rozsah a lhůty odborné přípravy preventistů požární ochrany. Představenstvo družstva je statutárním orgánem družstva, které řídí činnost družstva a rozhoduje o všech záležitostech družstva. Předseda družstva organizuje a řídí jednání představenstva a určují-li to stanovy, organizuje a řídí i běžnou činnost družstva. Z uvedeného vyplývá, že za plnění povinností vyplývajících z platných právních předpisů odpovídá statutární orgán právnické osoby, nikoli kontrolní komise, která je pouze kontrolním orgánem.

 

6. V rámci revitalizace panelového domu bytové družstvo hradí náklady na úpravu zasklených lodžií. Někteří nájemníci si před revitalizací panel. domu vyměnili okna a barva vnější strany oken byla zvolena podle požadavku družstva. Tato okna budou při zateplení domu překryta, u ostatních bytů budou osazena nová okna s vnější stranou barvy bílé. Je možné uhradit nájemníkům s již vyměněnými okny rozdílové náklady?

Práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených upravují stanovy družstva. Žádný právní předpis neřeší případnou kompenzaci finančních nákladů vynaložených nájemníkem v souvislosti s opravami a údržbou bytu. Provádí-li člen družstva – nájemce opravy a údržbu v družstevním bytě na své náklady se souhlasem bytového družstva, jednoznačně doporučuji předem projednat případné záležitosti týkající se možné finanční kompenzace.

 

7. Bytové družstvo schválilo výměnu plechového topení za litinové radiátory v bytech, které mají ještě staré plechové radiátory. Náklady jdou z fondu oprav. Výměnu radiátorů jsem před několika lety uskutečnila na vlastní náklady. Mám nárok na proplacení? Potřebuji doklad (nemohu najít fakturu) nebo by mi měla být proplacena ta částka, která by se musela zaplatit, kdyby mi měnili topení nyní, bez ohledu na to, kolik jsem zaplatila?

Nájemce v souladu s § 694 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.

Žádný právní předpis neřeší případnou kompenzaci finančních nákladů vynaložených nájemníkem spojených s výměnou radiátorů v bytě. Práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených upravují stanovy družstva. Z výše uvedeného vyplývá, že v souladu se stanovami družstva v některých družstvech si náklady spojené s opravami a údržbou družstevního bytu hradí jednotliví nájemníci – členové družstva ze svých vlastních prostředků, v jiných družstvech jsou tyto náklady hrazeny z nájemného. Zároveň je možná i kombinace obou způsobů. Provádí-li člen družstva – nájemce opravy a údržbu v družstevním bytě na své náklady se souhlasem bytového družstva a plánuje-li se v budoucnu hromadná oprava v ostatních družstevních bytech hrazená z nájemného, jednoznačně doporučuji předem projednat případné záležitosti týkající se možné finanční kompenzace.

Účtuje-li bytové družstvo nájemné od členů družstva jako zálohové nájemné, v souladu s účetními předpisy se analytické účty vedou podle jednotlivých věřitelů. Domnívám se, že pokud se opravy neprovádějí ve všech bytech v nájmu členů družstva a přitom se hradí z nájemného, jehož výše se od jednotlivých nájemníků – členů družstva vybírá podle velikosti podlahové plochy bytu, měla by být na finanční krytí uvedené opravy čerpána dlouhodobá záloha na opravy a investice (obecně používaný pojem fond oprav) pouze z analytických účtů bytů, v nichž oprava byla provedena.

 

8. Jeden z družstevníků si bez vědomí družstva nechal balkón vylít betonem a položit dlažbu. Bytové družstvo mu uložilo upravit dlažbu tak, aby voda nestékala na balkon v nižším patře. Lze vyvodit další postup a postih?

Nájemce v souladu s § 694 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.

B) Nejčastější dotazy ke společenství vlastníků jednotek

 

1. Úhrada nákladů spojených s výměnou balkónů za lodžie by byla hrazena z úvěru. Jaká výše hlasů je potřebná pro schválení úvěru a z čeho se tento úvěr hradí?

Jedná se o dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví vymezenými v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, tzn. jedná se o budovu, která je ve spoluvlastnictví podle shora uvedeného zákona, přičemž společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. K přijetí usnesení o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Nelze použít ustanovení o souhlasu tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek, neboť se uvedenou modernizací společných částí domu mění zároveň i velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Pokud se týká „fondu oprav“, jedná se o dlouhodobou zálohu na opravy a investice a statut uvedené zálohy by měly obsahovat stanovy společenství či jiné vnitřní předpisy, které by měly stanovovat jednak zdroje uvedené zálohy, tj. její tvorbu, jednak možnosti jejího čerpání.

 

2. Společenství vlastníků jednotek v rámci programu PANEL plánuje kompletní revitalizaci panelového domu. Mezi základní požadavky tohoto programu patří kromě zateplení omítky i výměna oken. Okna v jednotlivých bytech jsou podle "Listu vlastníka" soukromým majetkem jednotlivých bytů, tedy vlastníků. Co je možné hradit z fondu oprav? Kolik je zapotřebí hlasů ke schválení úvěru?

Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Všechny změny, které se týkají velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu.

Společenství je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, tzv. správa domu. Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Společné části domu jsou definovány v zákoně o vlastnictví bytů. Mezi demonstrativním výčtem společných částí domu nejsou okna uvedena, tzn. že zákon tuto otázku jednoznačně neřeší. Prohlášení vlastníka budovy musí kromě jiného obsahovat popis jednotek, jejich příslušenství, podlahou plochu a popis jejich vybavení a určení společných částí budovy. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě dalších náležitostí obsahovat určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR a Ministerstvo financí ČR se přiklání k názoru, že i v případě oken se jedná o společnou část domu, neboť jsou součástí vnějšího pláště budovy, který je bezesporu společnou částí domu. V rozsudku Nejvyššího správního soudu je vysloven názor, že společným znakem společných částí domu je účel jejich užívání, tedy že jsou určeny pro společné užívání vlastníků jednotek, aniž by ovšem pojmovým znakem bylo, že jsou i fakticky všemi vlastníky bytů užívány. Zároveň je uveden i názor, že jestliže ve smlouvě o převodu je příslušenství bytu vymezeno jako součást převáděné jednotky, pak se stává vlastnictvím společně s převáděným bytem. Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Z uvedeného lze dovodit, že pokud jsou okna na základě shora uvedených dokumentů součástí jednotky, nelze je považovat za společnou část domu. Domnívám se, že vlastníci jednotek se ovšem mohou domluvit na společné opravě těch částí domu, které jsou součástí jednotky, zároveň si musí dohodnout i způsob financování uvedených nákladů, neboť se nejedná o společné části domu (například každý vlastník uhradí na běžný účet společenství finanční náklad odpovídající výměně oken v jeho jednotce a společenství zajistí výměnu oken ve všech jednotkách a uhradí celkové náklady – faktura bude dodavatelem zaslána na společenství).

 

3. Správu společenství vlastníků jednotek vykonává původní vlastník – bytové družstvo. Tento správce navýšil poplatek za správu domu, který se hradí za jednotku, a to údajně kvůli dani z přidané hodnoty. Je to tak správně?

Informace České daňové správy Ministerstva financí ČR Uplatňování DPH u bytových družstev řeší aplikaci zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, u bytových družstev. Podle tohoto výkladu plnění, která spočívají v zajišťování bytových potřeb a dalších plnění přímo souvisejících s bytovými potřebami členů družstva nejsou považována za ekonomickou činnost bytového družstva, jsou-li poskytována pro členy družstva – fyzické osoby. Mimo jiné se jedná o zajišťování správy společných částí domu podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, a plnění poskytovaná s užíváním bytů a garáží v domě pro jejich vlastníky (s výjimkou dodávky tepla a teplé vody z vlastního zdroje). Vzhledem k tomu, že tyto výkony nejsou v souladu s uvedenou informací považovány za ekonomickou činnost, nejsou proto předmětem daně.

Pokud jsou obdobná plnění poskytována právnickým osobám, jedná se o ekonomickou činnost i v případě, kdy tyto právnické osoby jsou členy družstva, neboť u právnických osob se nejedná o zajišťování bytových potřeb členů družstva. Ekonomickou činností jsou uvedená plnění také, jsou-li poskytována osobám, které nejsou členy družstva.

4. Jsou ve společenství vlastníků jednotek balkóny společnou částí domu?

Společné části domu jsou vymezeny v zákoně o vlastnictví bytů. Společnými částmi domu se rozumí společné části domu určené pro společné užívání. V demonstrativním výčtu mezi společnými částmi domu jsou uvedeny i balkóny. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR zastává názor, že balkóny jsou společnou částí domu, i když jsou přístupny pouze z bytu, se kterým jsou užívány, neboť jsou součástí vnějšího pláště budovy.

Prohlášení vlastníka musí kromě jiného obsahovat určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek. Zároveň musí prohlášení obsahovat práva a závazky týkající se budovy a jejích společných částí.

 

5. Mám byt v soukromém vlastnictví. Dům se bude opravovat. Oprava bude celá financována z úvěru, které si SVJ vzalo u banky. Úvěr je splácen měsíčně pravidelnou splátkou, která je čerpána z fondu oprav. Fasáda je součástí domu ve spoluvlastnickém podílu. Okna a lodžie jsou součástí vlastnictví jednotlivých jednotek. Mám právo požadovat rozúčtování ceny oprav (částí domu, které jsou v osobním vlastnictví) na jednotlivé byty, aby si ti, u kterých je oprava nadstandardní, uhradili náklad na opravu svého majetku a naopak těm, kteří z opravy nebudou profitovat byly poměrně sníženy příspěvky do fondu oprav?

Zákon o vlastnictví bytů vymezuje pojmy pro účely tohoto zákona. Mezi demonstrativním výčtem společných částí domu neuvádí okna, tzn. že zákon tuto otázku jednoznačně neřeší. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR a Ministerstvo financí ČR se přiklání k názoru, že i v případě oken a lodžií se jedná o společnou část domu, neboť jsou součástí vnějšího pláště budovy, který je bezesporu společnou částí domu. V rozsudku Nejvyššího správního soudu je vysloven názor, že společným znakem společných částí domu je účel jejich užívání, tedy že jsou určeny pro společné užívání vlastníků jednotek, aniž by ovšem pojmovým znakem bylo, že jsou i fakticky všemi vlastníky bytů užívány. Zároveň je uveden i názor, že jestliže ve smlouvě o převodu je příslušenství bytu vymezeno jako součást převáděné jednotky, pak se stává vlastnictvím společně s převáděným bytem. Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Z uvedeného lze dovodit, že pokud jsou lodžie a okna na základě shora uvedených dokumentů součástí jednotky, nelze je považovat za společnou část domu.

Prohlášení vlastníka budovy musí kromě jiného obsahovat popis jednotek, jejich příslušenství, podlahou plochu a popis jejich vybavení a určení společných částí budovy. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě dalších náležitostí obsahovat určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek. Společenství je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Domnívám se, že pokud jsou okna na základě shora uvedených dokumentů součástí jednotky a vlastníci jednotek se domluví na společné opravě těchto částí domu, které jsou součástí jednotky, měli by si zároveň domluvit i způsob financování uvedených nákladů, neboť se ve Vašem případě nejedná o společné části domu.

Vlastníci jednotek skládají podle ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, na náklady spojené se správou domu a pozemku (správou domu se rozumí správa, provoz a opravy společných částí domu) předem určené finanční prostředky jako zálohu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Pokud vzniklo společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby – společenství vůči vlastníkům jednotek. Z uvedeného vyplývá, že tyto zálohově poskytnuté finanční prostředky se účtují na účet dlouhodobých, případně krátkodobých závazků. Doporučuje se přijaté zálohy analyticky oddělit z titulu příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek, tj. podle jednotlivých věřitelů.

6. Jak postupovat v případě, kdy jsme prodali byt a po celou dobu našeho bydlení jsme dávali do fondu oprav dohodnutou částku. Máme právo požadovat vyúčtování a nějakou částku zpět?

V souladu s § 15 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu (rozumí se jí správa, provoz a opravy společných částí domu) a pozemku. K tomuto účelu skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu, přičemž jejich výši si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Vzhledem k tomu, že zálohy se vybírají i na budoucí náklady, při vypořádání závazku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy na tyto náklady, tzn. tyto finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky se nevypořádávají.

 

 

7. Shromáždění vlastníků rozhodlo, že všem členům SVJ bude jednorázově vrácena část složených záloh na budoucí opravy společných částí domu. Jednotlivé částky budou odpovídat spoluvlastnickým podílům Musí tyto finance každý vlastník zahrnout do svých příjmů a odvést z nich daň ?

Vlastníci jednotek jsou podle ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Správou domu se rozumí správa, provoz a opravy společných částí domu K tomuto účelu skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu; jejich výši si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Pokud vzniklo společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby – společenství vůči vlastníkům jednotek. Z uvedeného vyplývá, že tyto zálohově poskytnuté finanční prostředky se účtují na účet dlouhodobých, případně krátkodobých závazků. Vzhledem k tomu, že se jedná o zálohy jednotlivých vlastníků na budoucí náklady spojené se správou domu, které jim budou na základě usnesení shromáždění vlastníků jednotek vráceny, nejsou tyto finanční prostředky předmětem daně z příjmů fyzických osob – jedná se o vrácené zálohy.

 

8. V domě, kde vzniklo SVJ je 50 bytových jednotek a 49 vlastníků. Poslední byt – jednotka č. 50 je jejich společným vlastnictvím. Vlastníci tuto bytovou jednotku prodali. Nový vlastník poukázal finanční částku kupní ceny za tento byt na účet SVJ. Zároveň z účtu SVJ byla jednou částkou zaplacena daň z převodu nemovitosti. Má se uvedený příjem rozdělit na jednotlivé vlastníky, kteří si tento příjem zahrnou do svých příjmů a odvedou z něj daň, nebo se má SVJ jako právnická osoba zaregistrovat k dani z příjmu a podat daňové přiznání? Jaké jsou úlevy na dani z příjmu pro SVJ?

Společenství vlastníků jednotek je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle zákona o vlastnictví bytů, zejména, kromě jiného, k nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. V příkladmém výčtu není prodej jednotky v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v zákoně uveden, nicméně výčet právních úkonů, které smí společenství činit, není v zákoně konečný, tzn. je možné ho doplňovat. Spoluvlastníci jednotky také mohou případně pověřit společenství jejich zastoupením ve věci prodeje jednotky v jejich spoluvlastnictví.

Příjem z prodeje nemovitosti je předmětem daně vždy u vlastníka této nemovitosti, tzn. příjmy z prodeje jednotky v podílovém spoluvlastnictví jsou vždy příjmem vlastníků, v jejichž podílovém spoluvlastnictví jednotka je. Tito vlastníci jsou povinni zdanit uvedený příjem v souladu se zákonem o daních z příjmů; příjem z prodeje nemovitosti – jednotky v podílovém spoluvlastnictví vlastníků nemůže zdaňovat společenství, neboť není vlastníkem této nemovitosti.

Je-li nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem daně z převodu nemovitostí a platí daň podle velikosti svého podílu. Daňový subjekt se může dát v daňovém řízení zastupovat zástupcem, jehož si zvolí. Z výše uvedeného lze dovodit, že daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí je povinen ze zákona podat a uvedenou daň zaplatit každý spoluvlastník, pokud se nedali v uvedené věci zastupovat společenstvím vlastníků jednotek.

9. Z čeho se financuje výměna balkonů ve společenství vlastníků jednotek? V prohlášení vlastníka jsou balkony vedeny jako součást společných částí domu. Vzhledem k tomu, že balkony nejsou u všech bytů v domě, vyjádřili všichni vlastníci písemný souhlas s tím, aby náklady na jejich výměnu nesli pouze majitelé bytů s balkony.

V souladu s příslušnými ustanoveními zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu, kterou se rozumí správa, provoz a opravy společných částí domu, a správou pozemku. Neurčuje-li jejich dohoda jinak, nesou náklady poměrně, a to podle velikosti spoluvlastnického podílu. Velikost spoluvlastnických podílů se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Z uvedeného vyplývá, že vlastníci jednotek se mohou domluvit na jiném způsobu rozdělení shora uvedených nákladů.

Od daně z příjmů fyzických osob jsou osvobozeny příjmy vlastníka bytu nebo nebytového prostoru plynoucí jako důsledek úhrady výdajů (nákladů) na opravy, údržbu a technického zhodnocení společných částí domu s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů jiným vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru v domě ve věcném plnění, a to ve výši rozdílu převyšujícího povinnost vlastníka bytu nebo nebytového prostoru v domě hradit uvedené náklady a výdaje podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, za předpokladu, že se vlastníci bytů a nebytových prostorů v domě písemně dohodnou o úhradě uvedených nákladů jinak, než tak stanoví zákon o vlastnictví bytů.